아파트 당일 매도 매수 진행 시 양도세와 취득세(feat. 1가구 2주택)

아파트 매매는 복잡하고 머리 아픈 일이지만 살면서 안할 수는 없는 일이죠. 

대부분의 사람들이 살던 집을 팔고 다른 집으로 이사를 가게 되는 1가구 1주택 상황입니다. 이 경우에는 크게 복잡한 것은 없지만 살다보면 어쩔 수 없는 상황이나 투자 목적으로 산 집으로 인해서 1가구 2주택이나 3주택이 되는 상황이 생기게 되고 이럴 때 내가 2주택인지 3주택인지 헷갈리고 세금 폭탄을 맞게 되지는 않을까 걱정되는 부분이 생기는 것이죠.

 

예시를 들어볼까요? 

일시적 1가구 2주택인 상황에서 살고 있는 집을 팔고 새로운 집으로 이사를 가는 경우에 대한 질문을 가장 많이 접할 수 있습니다. 

이때 현금부자가 아닌 이상은 살고 있는 집을 매도하고 받은 잔금으로 새로 이사갈 집의 매수 잔금을 치루게 되는데요.

그렇다면 등기처리와 같은 문제로 인해서 일시적 1가구 2주택이 아닌 3주택이 되어버릴까봐 걱정하는 경우를 볼 수 있습니다. 조금의 실수로 인해 하루라도 3주택이 되는 순간 집 3개가 모두 비과세혜택을 못 받게 되기 때문이죠.

질문들을 보면

1. 매도 매수가 같은 날 이뤄지면 그 날 3주택이 되지 않나요? 불상사를 예방하기 위해서 보관이사를 맡기고서라도 하루 정도 텀을 두고 매수한 집 잔금을 치뤄야되나요?

2. 법무사가 매매건별로 처리하는 것이 아니라 그날 있는 일들을 한번에 처리하기 때문에 늦게 처리 될 수 있어서 매도 등기보다 매수 등기가 먼저 되면 3주택이 되는 것이 아닌가요?

라는 등의 질문을 볼 수 있습니다.

결론부터 말씀드리면 아무 걱정하실 것이 없습니다. 

「소득세법 시행령」 제155조제1항에 따른 일시적 1세대 2주택 비과세 특례를 적용할 때 같은 날 주택을 취득하면서 종전의 주택을 양도한 경우에는 종전의 주택을 양도한 후 다른 주택을 취득한 것으로 봄.

소득세법 제104조제1항제2의3호 및 동법시행령 제162조의2제5항의 규정을 적용함에 있어서 동일자에 1주택을 취득,양도한 경우에는 1주택을 양도한 후 다른 1주택을 취득한 것으로 보아 각 해당조항을 적용합니다.

 

즉, 당일 매도 매수가 이루어진 경우 순서에 상관없이 선 매도, 후 매수로 인정하여 3주택이 되지 않습니다. 

또한 등기 접수가 당일에 이루어지지 않는 부분에 대해 걱정하시는 부분에 대해 답변 드리자면

일반적인 자산의 취득시기(양도시기)는 대금청산일이 기준입니다. 집을 팔면서 매수자에게서 현금을 받았다면 현금 입출금내역, 매수자가 대출을 통해서 잔금을 지급한다면 은행으로부터의 입금 기록으로 매도 후 매수를 증빙하시면 됩니다. 

다만, 대금청산일이 분명하지 않거나 대금청산일 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 됩니다.

 

아래는 국민신문고 답변 자료 입니다.