민간택지 분양가 상한제 적용 검토 김현미 국토부장관

김현미 국토부장관의 민간택지 분양가상한제 적용 검토 발표! 

문재인 정부는 집값을 안정화시키기 위해 꾸준하게 부동산 대책들을 발표해왔는데요~ 꽤 강력한 정책과 규제들을 적용해왔음에도 불구하고 쉽사리 집값이 잡히지 않았죠ㅠ 

그래서 그런지 이번에 김현미 국토부장관이 집값 안정화의 거의 마지막 카드라고 할 수 있는 분양가 상한제! 도입을 검토하겠다고 밝혔습니다.

그동안 분양가 상한제는 공공택지 분야에서만 적용됐지만 김현미 국토부장관은 민간택지 분야에도 적용이 필요하다는 입장입니다. 그렇다면 분양가 상한제란 무엇일까요?

분양가 상한제란?

집값 안정화를 위한 제도 중 하나로써, 주택을 분양할 때 택지비와 건축비 + 건설업체의 적정 이윤을 보탠 분양가를 책정하여 그 가격 이하로 분양하게끔 하는 제도입니다. 

현재는 공공택지 아파트는 모두 분양가 상한제 적용 대상이며, 분양가상한제가 적용된 주택은 전매가 제한됩니다. 

민간택지 분양가 상한제, 왜 적용하려 할까?

최근 강남 재건축 사업을 비롯한 서울 집값이 상승세로 반전되었기 때문인데요. 지난 9.13 부동산 대책 이후 하락세를 지속해 온 서울 집값이 올해 봄부터 서서히 달라지는 모습을 보이더니 급기야는 지난 7월 첫 주, 상승세로 전환되었어요. 

거기다 최근에는 강남을 비롯한 서울 곳곳에서 후분양을 통해 분양가 통제를 비켜가려는 움직이 포착되었는데요~ 공정률 80% 이상인 상태에서 후분양을 하면 분양가 심사를 하는 HUG(주택도시보증공사)의 분양 보증 없이도 분양이 가능하기 때문에 분양가를 통제 받을 방법이 없어지기 때문입니다. 통제 없이 마음대로 분양가를 책정하여 분양하려는 건설사들의 꼼수 후분양 방법인거죠~ 

이에 김현미 국토부장관이 집값 안정화를 위해 공공택지 뿐만 아니라 민간택지에 짓는 아파트에도 분양가 상한제 적용을 검토하겠다고 밝혔습니다. 

지난 달 26일만 해도 "민간택지 아파트에도 분양가상한제를 적용할 것인가"라는 질문에 김현미 장관은 "다양한 개선방안을 검토할 것"이라고만 하여 즉답을 피했는데요~ 하지만 7월 8일 국회 국토교통위원회 전체 회의에 출석해 "이제는 도입을 검토할 때"라고 밝혀 민간택지 분양가상한제를 기정사실화 했습니다. 

민간택지 분양가상한제 적용은 사실 이번이 처음은 아닌데요~ 과거 참여정부 시절에도 민간택지 분양가상한제가 적용된 적이 있습니다. 하지만 주택공급 위축 우려와 건설업체의 반발, 아파트 품질저하 등의 부작용을 이유로 분양가 상한제 민간택지 적용 요건이 강화됐었어요. 그리고선 2014년 이후로 적용된 사례가 없었죠. 

적용되면 어떻게 달라지나? 

현재 민간택지 아파트는 HUG(주택도시보증공사)로부터 분양가를 심사받고 있습니다. 이 때 주변 아파트의 분양 가격과 준공 아파트의 시세 등을 기준으로 분양가가 책정되는데요~ 

주변에 최근 1년 이내에 분양한 아파트들이 있으면 그 평균 분양가 이하로, 분양 후 1년 이상이 지난 아파트들만 있다면 분양 당시 평균가의 최대 5% 시세 상승을 반영하여 분양가가 책정됩니다. 주변에 이미 준공한 아파트들만 있는 경우 평균 매매가 이하의 분양가가 책정됩니다. 

하지만 민간택지 아파트에서 분양가 상한제가 적용된다면?

주변 아파트들의 시세와 크게 관련없이 토지비, 기본형 건축비 등을 바탕으로 분양가가 책정되는 만큼 분양가가 현재보다 낮아질 가능성이 높습니다. 

현행 주택법에서는 이미 민간택지 아파트에도 분양가 상한제를 적용할 수 있도록 규정되어 있지만 '특정 지역의 분양가 상승률이 물가 상승률의 몇 개를 넘는 경우'와 같은 조건이 붙어 있어 2014년 이후 분양가상한제가 적용된 민간택지 아파트 사례가 없었는데요~

이 조건 완화를 위해 국토부는 주택법 시행령을 개정하여 분양가상한제를 적용할 것으로 예상됩니다. 시행령 개정은 국회가 아닌 국무회의만 통과하면 되는 절차라 이르면 이달 중 개정안이 발의될 것으로 보입니다. 그렇다면 40일의 입법 예고와 규제 심의 등의 기간을 감안해도 9월 중에는 공포가 가능할 것으로 예상되는데요~ 다만 정부가 부동산 시장의 충격 완화를 고려하여 적용 시기를 조절할 가능성은 있습니다. 

앞으로의 전망?

민간택지 분양가상한제로 인해 집값이 안정화될 것이라는 긍정적인 전망도 있지만, 재건축이나 재개발 사업 추진이 어려워져 보다 안정적인 주택 공급에 차질이 생길 우려, 신규 주택 분양가격을 낮춘다고 해서 기존 일반 주택 가격까지 내려갈지는 미지수, 그리고 상한제가 시행되면 설계나 품질, 자재 상향에 제약이 될 거라는 건설업체의 부정적인 전망도 있습니다. 

전문가들 사이에서도 의견이 분분하지만 일반 시민들 사이에서도 민간택지 분양가상한제를 두고 제각각 다른 의견들을 보이고 있어 앞으로 큰 파장이 예상됩니다~